FXT财经看点（亚太区09/11）美国二手房销售降至一年多低位，高房贷利率压制购房需求

美国全国房地产经纪人协会数据显示，8月二手房销量环比下降2%，折合年率降至398万套，创一年多来的最低水平。自2024年秋季以来，年化销量跌破400万套的情况并不多见，这说明市场成交仍处在相对低迷阶段，不少潜在买家选择继续等待融资成本回落。

就业和工资增长仍在支撑家庭购房能力，但房价与房贷利率同时处于高位，让很多家庭难以真正进入市场。尤其是已经持有低息房贷的业主，换房意味着放弃过去几年获得的低融资成本，因此出售现有住房的意愿也受到限制。数据显示，目前全美未偿还房贷中利率高于6%的比例不到四分之一，这种明显的利率差距继续压制住房流动性。

房价方面， 8月二手房销售价格中位数同比上涨1.6%至429100美元，自2023年年中以来持续保持同比增长。相比疫情期间两位数的年度涨幅，目前房价上涨速度已经温和许多，但对普通家庭来说，实际负担依然不轻。收入虽然有所增加，却很难完全抵消高房价和高利率叠加后的月供压力，这也是成交恢复缓慢的重要原因。

同时， 8月市场上的二手房库存增加至162万套，同比增长5.9%，达到2019年11月以来最高水平。按照当前销售速度计算，库存相当于4.9个月的供应量，也是十多年来最高水平。过去几年美国住房市场长期面临房源紧张，如今库存逐渐回升，意味着买家的选择开始增加，卖方在定价上的优势也不像此前那么明显。

库存改善还带动住房负担能力出现小幅修复。NAR住房负担能力指数同比上升3.5%，说明典型家庭获得中位数价格住房贷款资格的条件有所改善。不过，这一指标依然处于历史低位，短期改善更多来自收入增长和房价涨幅放缓，并不意味着购房压力已经得到根本缓解。只要房贷利率继续处于高位，市场需求就很难迅速释放。

后续来看，美国住房市场可能进入成交偏弱、库存增加、房价涨幅放缓的阶段。如果房贷利率进一步接近7%，部分首次购房者和改善型买家可能继续推迟计划，二手房成交恢复时间也会延后。另一方面，库存持续增加会提高买家的议价空间，如果销售周期进一步拉长，部分卖家可能需要降低报价才能促成交易，这将限制房价继续快速上涨。

从FXT角度来观察，美国房地产市场目前并不是需求突然消失，而是高融资成本把相当一部分需求暂时挡在市场之外。就业和收入仍为住房需求提供基础，但房贷利率、房价和换房成本共同限制成交。接下来更值得关注的是库存能否继续回升以及房价涨幅是否进一步降温，这两项变化将直接影响住房负担能力，并决定房地产市场何时能够重新获得更稳定的成交动力。