【财富专栏】房子怎么给子女最划算呢？这些税费政策你要了解！

【导读】

在财富传承的过程中人们可能会遇到如下问题：父母将住房通过何种方式传承给孩子税费成本最划算呢？是选择买卖、赠与还是继承呢？本文将针对父母与子女之间普通住房的传承问题进行详细阐述。

案例：房产传承哪种方式最划算？

王有才今年50岁,他和妻子都是中学老师,儿子22岁,大学刚毕业,有一个女朋友。婚后王有才在上海购入一套住房，并登记在王有才名下。为便于儿子毕业后在上海落户,王有才夫妻决定把该住房(内环内,45㎡)过户到儿子名下(儿子名下无房),这套房子是王有才在2015年8月1日买入,购入的合同金额是200万元。2023年6月,这套房同类型的房源的市场价格已达到了1000万元。王有才不想花费太多成本,这套房产如何给到儿子税费成本最低？

多种房产传承方式的税费成本对比

目前，较为常见的房产传承方式为买卖、赠与和继承这三种方式。而房产传承过程中要缴纳的税费种类繁多，每种方式涉及的税费也不一。

（一）以买卖方式传承房产

通过买卖方式传承房产就是卖方（父母）与买方（子女）按照市场上较低的价格签订房屋买卖合同，通过二手房交易流程将房屋的所有权转让给买方，卖方不收取购房款。这种方式流程简便、交易时间也很快，确实在一定程度上有吸引力。

通过这种方式也许可以在一定程度上少缴纳税款。但是少交税不意味着不交税，在买卖过程中仍涉及到增值税、附加税、契税以及个人所得税的缴纳，具体如下：

1. 增值税

上海住房增值税征免年限已经调整为5年[1]。即个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。目前、上海、广州九区、深圳等地住房增值税征免年限为5年，其他地区免征年限为2年。因为增值税为价外税，一般在房屋买卖合同中约定的合同金额是包含增值税的，若销售方不满足增值税减免条件的，就需要缴纳增值税，计算增值税的计算公式为：合同金额 *5%/（1+5%）。

2. 附加税

个人转让房屋缴纳增值税，应同时缴纳城市维护建设税[2]、教育费附加[3]等附加税，以增值税为计税依据。以上海为例，个人销售持有的住房增值税及附加应税额为增值税额的6%[4]。

3. 契税

个人购买90平方米及以下普通住房且为家庭（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的,税率为1%【(合同金额-增值税)*1%】；个人购买90平方米以上普通住房且为家庭唯一住房的,税率为1.5%【(合同金额-增值税)*1.5%】[5]。

对北上广深四座城市的个人购买家庭第二套改善性住房，按照3%的税率征收契税【(合同金额-增值税)*3%】[6]。

4. 个人所得税

个人销售住房的房产购买已经满5年，且在该省份内登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子的可以免除买方的个人所得税[7]。若不满足上述条件的，应按差额[8]或按核定[9]征收。

（二）以赠与方式传承房产

赠与给直系亲属或近亲属可以免除缴纳土地增值税[10]、增值税附加税和个人所得税[11]，但仍涉及契税、印花税、个人所得税的征收，具体如下：

1. 契税

通过赠与方式传承房产属于转移房产权属的一种[12]，需由出让方缴纳契税，契税应税额为房屋市场价格[13]的3%。

2. 印花税

个人无偿赠与房产的，出、受赠双方都需要按市场价格[14]的0.05%缴纳印花税。

3. 个人所得税

将房屋赠与直系亲属或近亲属可以免除缴纳个人所得税。

需要特别注意的是，来源于受赠的房产在转售时，若房产不满足受赠前购买时间[15]超过5年（含5年）、且是唯一家庭生活用房的条件，受赠人需要按照（转让收入-房屋原价-转让过程中的其他税费）*20%补缴个人所得税。

（三）以继承方式传承房产

通过继承方式将房产传承给法定继承人可以免征契税[16]、增值税[17]和个人所得税[18]，且我国暂未开征遗产税。因此从税率角度来看，通过继承方式进行房产传承仅需缴纳印花税。

综上所述，以下表格对比了三种传承方式下父母与子女之间上海普通住房传承的涉税区别。（提示：以笔者撰文时查询到的有效税费政策为准，仅供读者参考。）

哪种方式税费成本最低？

看到这里，有读者可能仍对房产继承过程中存在的税费成本一知半解。这一部分将会以文章开头提到的案例为背景，计算三种方式下具体的税费成本。（提示：以笔者撰文时查询到的有效税费政策为准，为便于计算，本案涉及“扣减税费及合理费用的”仅计算扣除税费。以下计算仅供参考。）

（一）通过买卖方式传承房产

1.假设房产购入不满5年，现在以市场价格1000万元转让

（1）增值税：1000*5%/1.05=47.62万元

（2）附加税：47.62*6%=2.86万元

（3）契税：（1000-47.62）*1%=9.52万元。

（4）个人所得税：

①可以提供完整、准确的房屋原值凭证的，按差额征收：（1000-200-47.62-2.86）*20%=149.9万元

②无法提供完整、准确的房屋原值凭证的，按核定征收：（1000-47.62）*1%=9.52万元

综上，该方式下总税费最低约为69.52万元。

2.满五年后以1000万元转让

该方式下仅需缴纳契税，具体为：

（1000-0）*1%=10万元。

3.满五年后以200万元平价转让

该方式下仅需缴纳契税，具体为：

（200-0）*1%=2万元。

（二）通过赠与方式传承财产

1.契税：1000*3%=30万元。

2.印花税：双方各需承担1000*0.05%=0.5万，合计1万元。

综上，该方式下总税费为31万元。

（三）通过继承方式传承财产

该方式下仅需缴纳印花税，双方各需承担1000*0.05%=0.5万，合计1万元。

根据这一例子能够更直观论证上一部分的结论，即一般情况下，通过继承方式传承财产缴纳税款最少。需要注意的，房屋交易涉税非常复杂，根据房屋情况不同税费的计算也不同，同时，不同地区之间税费政策也存在差异。

选择传承方式还需要关注哪些方面？

若决定要通过其中一种方式传承房产，为了避免出现实践中无法操作的问题，需要关注以下几个方面：

（一）身份证明、亲属关系证明

若人们想要进行近亲属间的继承或赠与，需要核验关系证明来享受相应的税收优惠。如果有一方是涉外人士，当涉及到提交身份证明或亲属关系证明时存在一定的局限。一旦无法提供相应材料，就可能无法证明身份和亲属关系，继承人/受赠人就会面对高昂的税费望而却步。通过买卖方式传承房产则一般不需要提供相关证明。

（二）限购政策

继承一般不涉及限购，但近亲属间的赠与房产和买卖房产可能在某些城市里会涉及限购政策。如果子女名下已有房产，父母再将房子赠与或者卖给子女，若超过子女可持房的最大套数的，赠与和买卖就无法完成。

（三）交付时间

相比买卖和赠与两种方式，通过继承传承的房产只能在被继承人死后才能交付，不适合想尽快完成财富传承的家庭。此外，若父母通过买卖和赠与方式在生前把房产传承给子女的，如不做规划，会完全失去对房子的控制权，可能造成不必要的损失。

笔者建议有房产传承需求的人士积极关注相关税收政策中的免征情形，灵活运用部分金融产品的税收优惠政策，综合运用法律工具与金融工具提前进行传承规划，具体可以咨询身边的财富专家。

【声明】

本文涉及的房产税收政策变化频繁，相关数据为截止本文撰稿日期整理。

[1] 《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》沪建房管联〔2021〕48号

四、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

[2] 《中华人民共和国城市维护建设税法》

第四条 城市维护建设税税率如下：

（一）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七。

[3] 《征收教育费附加的暂行规定（2011修订）》中华人民共和国国务院令第588号

第三条第一款 教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3％，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

[4] 《财政部、税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》财政部、税务总局公告2022年第10号

由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

[5] 《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》财税〔2016〕23号

一、关于契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

[6] 上海市财政局,国家税务总局上海市税务局《关于本市契税适用税率标准等事项的通知》沪财发〔2021〕4号

第三条 本市契税的适用税率为百分之三。

[7] 《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》财税字〔1999〕278号

四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

[8] 《中华人民共和国个人所得税法（2018修正）》

第六条第六款 财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发〔2006〕108号

（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

[9] 《国家税务总局上海市税务局关于修改部分税收规范性文件的公告》国家税务总局上海市税务局2018年第4号

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条的规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

[10] 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令〔1993〕第138号

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕6号

第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

[11] 《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》财政部、税务总局公告2019年第74号

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

[12] 《中华人民共和国契税法》

第二条 本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：

（一）土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；

（三）房屋买卖、赠与、互换。

[13] 《中华人民共和国契税法》

第四条第一款 土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

[14] 《中华人民共和国印花税法》第六条 应税合同、产权转移书据未列明金额的，印花税的计税依据按照实际结算的金额确定。

计税依据按照前款规定仍不能确定的，按照书立合同、产权转移书据时的市场价格确定；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照国家有关规定确定。

[15] 《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》国家税务总局公告2018年第31号

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。

[16] 《中华人民共和国契税法》

第六条 有下列情形之一的，免征契税：

（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

[17] 《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号

附件3 第一条第三十六款 房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权属于涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权行为，该行为免征增值税。

[18] 《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》财政部、税务总局公告2019年第74号

二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

[注] 参考税费政策（截至本文撰稿之日）

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）；

《财政部 国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）；

《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）；

《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部、国家税务总局公告2021年第29号）；

《契税法》；

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)；

《印花税法》；

《财政部 国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）；

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）；

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）；

《个人所得税法》；

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。