PRCBroker：美国：沉重的住房成本负担制约家庭收支

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■ 受房价及利率上涨影响，住房可负担性再次恶化。

■ 包括相关成本在内的住房支出占家庭收入的比重已超过40%，对家庭收支形成明显制约。

在物价上涨背景下，减轻居民生活成本负担成为今年11月美国中期选举的争论焦点之一。受成本推动型通胀加剧及利率上升影响，住房可负担性（Affordability）再次恶化。衡量住房可负担性的代表性指标——住房可负担能力指数（Housing Affordability Index，HAI）虽于去年下半年一度改善，但截至6月已连续5个月下降。分项数据显示，房价（中位数）和30年期固定房贷利率上涨，对家庭收入（中位数）增长形成了抵消。

HAI最新值（6月：102.3）仍高于基准值100，意味着标准家庭在支付20%首付款、申请30年期固定房贷购买中位数价格住房时，贷款本息支出仍可控制在家庭收入的25%以内。但若按亚特兰大联储住房拥有可负担性监测指标（HOAM）的口径，将首付款比例设为10%，并计入房产税、保险等相关费用，最新4月数据显示住房成本已占家庭收入的43%，自2021年4月以来持续高于30%的警戒线，反映出包含相关成本后的住房负担明显偏重。

在经济扩张、家庭收入持续增长的情况下，中等收入家庭生活压力仍难缓解，其中重要原因是住房支出长期处于高位。包括相关费用在内的住房成本占家庭收入超过40%，对家庭收支形成明显约束，并可能导致储蓄率下降和消费者信心走弱。本月，美国通过了跨党派提出的《21世纪住房发展法案》（21st Century ROAD to Housing Act），内容包括扩大住房供应、加强低收入家庭购房和租房支持以及放宽建设监管等。不过，在当前环境下，利率和房价短期内难以明显回落，住房可负担性的改善预计仍将有限。